Когда возникает потребность продать жилье, сразу возникает вопрос, как уменьшить доход от продажи квартиры. Деньги на дороге не валяются, поэтому налоговые платежи по возможности хочется минимизировать. Для этого используют налоговое планирование. Оно не имеет ничего общего с сокрытием доходов с целью неуплаты налогов. Про законные возможности уменьшения полученного дохода расскажем в статье.
Налоговый вычет
Одним из способов снизить размер налоговой базы, с которой считается НДФЛ, применить имущественный налоговый вычет. Для реализации такого вида недвижимого имущества размер вычета составляет 1 млн. руб. На скидку в том же размере можно рассчитывать, при продаже:
- жилого дома;
- комнаты;
- дачи или садового домика;
- земельного участка;
- долей в указанных видах имущества.
Важно понимать, что воспользоваться имущественным вычетом при продаже активов может только лицо, являющееся резидентом Российской Федерации. Плюс, требуется обязательное наличие доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. То есть ситуация, когда человек, не имеющий доходов, продаст недвижимость и обратится в налоговую инспекцию за возвратом НДФЛ, даже теоретически не возможна. На вычет можно уменьшить только налогооблагаемые доходы.
Воспользоваться вычетом можно даже в том случае, если квартира продана родственнику или другому взаимозависимому лицу. Взаимозависимость покупателя и продавца основанием для отказа налогоплательщику в применения вычета не является. Такую позицию озвучил Минфин (письмо от 29.10.2010 № 03-04-05/9-656).
В некоторых случаях применение фиксированного миллионного вычета – это единственный способ реально уменьшить свой налог. Например, как уменьшить доход от продажи квартиры, полученной в дар? Единственный разумный вариант – применить имущественный вычет 1 млн. руб. Второй предусмотренный законом вариант, а именно снижение налоговой базы на сумму расходов на приобретение недвижимости, здесь по понятным причинам не подходит.
Минус расходы
Действительно, вариант с фиксированным вычетом имеет альтернативу. Это снижение дохода от продажи квартиры на сумму ее приобретения. Как уменьшить налоговую базу в данном случае и есть ли ограничения на сумму расходов?
Во-первых, сделать это может только резидент РФ. Для нерезидентов возможность снижения налога за счет учета затрат на приобретение объекта, равно как и использование миллионного вычета, принципиально невозможна.
Во-вторых, у налогоплательщика должны быть на руках документы, подтверждающие факт осуществления расходов. Иными словами, затраты на покупку должны быть документально подтверждены.
Одновременно воспользоваться вычетом 1 000 000 руб. и уменьшить полученный доход на затраты, связанные с покупкой квартиры, нельзя (письмо ФНС от 05.08.2009 № 3-5-04/1174).
Человек должен все взвесить и остановиться на одном из способов, предусмотренных действующим законодательством (п. 3 ст. 210, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо ФНС от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).
Конечно, в любом случае, нужно исходить из сложившихся на момент продажи условий. Если минимальный стаж владения, необходимый для безналоговой продажи, отсутствует, то нужно сравнить сумму фиксированного вычета с расходами на приобретение квартиры. Выбрав большую из этих сумм, человек сможет максимально снизить сумму налога к уплате в бюджет.