Налог на доходы физлиц, возникающий при продаже квартиры, часто становится непредвиденным или предвиденным, но не желанным, обстоятельством. В частности для семей с детьми, которые продали квартиры, чтобы вложить деньги в другое жилье. Летом 2021 года Президент России В. Путин предложил предоставить налоговые льготы семьям с детьми, чтобы им не приходилось ютиться на маленькой жилплощади, ожидая конца срока владения, после которого НДФЛ платить не надо. В материале расскажем, что сделано в заданном Главой государства направлении, а также при каких условиях семья избежит налога при продаже имущества.
Налог с продажи квартиры по общим правилам
Физлицо-продавец квартиры или любой другой недвижимости обязан заплатить 13% ее стоимости в бюджет, если продал квартиру:
- полученную по наследству, раньше 3 лет владения;
- подаренную членом семьи или близким родственником, не дожидаясь 3 лет с момента оформления собственности;
- раньше, чем через 3 года после приватизации.
Налоговый вычет в 1 млн рублей при продаже недвижимости ситуацию не спасает: в крупных российских городах недвижимость стоит гораздо больше, и цены продолжают расти.
Если квартира досталась не бесплатно, а куплена по ДДУ или договору купли-продажи, то НДФЛ возникнет с разницы между стоимостью продажи и покупки, когда продана:
- раньше трехлетнего срока владения, начиная с 2020 года, и при условии, что проданная жилплощадь была единственным жильем;
- раньше, чем через 3 года, одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, и жилье единственное;
- до 1 января 2016 года, и к моменту продажи право собственности длилось меньше 3 лет;
- после 1 января 2016 года, и в собственности была меньше 5 лет.
Не важно, на какие цели пойдут вырученные средства: «под матрас» или на приобретение квартиры большей площади, комнатности и т.д. Расширение жилищного пространства, как правило, сопровождается расходами на новые метры. Поэтому для семей с детьми, решившихся на этот шаг, возникающий НДФЛ — дополнительное бремя, особенно когда покупают квартиру в ипотеку.
Пример. Квартира площадью 35 м2 куплена в 2018 году по ДДУ в октябре 2019 года за 3 млн 200 тыс. рублей. В 2020 ее продали за 5 млн рублей. Налог: (5 000 000 — 3 200 000) * 13% = 234 000 рублей. Новую квартиру площадью 60 м2 купили также в 2021 году за 9 млн рублей, но после продажи старой. И несмотря на то, что семья в 2021 году понесла расходы в 4 млн рублей, доплачивая до стоимости новой квартиры, ей приходится отдавать в бюджет еще 234 тыс.
Нежелание нести дополнительные траты в виде налога толкает людей на продажу недвижимости без отображения в договоре полной суммы сделки, занижая реальную стоимость. Для покупателей с использованием кредитов под залог жилья такая схема нежелательна. А государство и вовсе остается обманутым и с точки зрения недополученного налога, и с точки зрения получения достоверной информации, статистических данных и т.д.
Нововведения для семей с детьми с 2022 года
С 01.01.2022 вступит в силу новая редакция Налогового кодекса. Изменения социального характера в прежний текст внес Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ. Суть в том, что семьи, в которых двое и больше детей, освободят от НДФЛ при продаже недвижимости при соблюдении ряда условий, о них — ниже.
Когда при продаже квартиры налог не возникнет
Условия таковы:
- В один год с продажей старой была куплена новая квартира. Разрешено выйти за рамки календарного года, но не более четырех месяцев, то есть купить квартиру не позже 30 апреля года следующего после года продажи. При покупке через сделку купли-продажи, к этой дате необходимо оформить собственность на жилье. При покупке по ДДУ — перечислить застройщику сумму стоимости квартиры, указанной в договоре на момент заключения. Доплата за «приросшие» метры в зачет не идет.
Если вы уже продали квартиру, и соответствуете остальным условиям льготной программы, подыщите подходящее по параметрам новое жилье, оформите сделку до 30.04.2022, и под налог вы не попадете.
- В семье родились или были усыновлены двое детей, возраст которых на момент продажи не больше 18 лет или 24 лет, если учатся очно.
- Площадь и кадастровая стоимость купленного жилья (суммарно долей всех членов семьи) больше проданного.
- Кадастровая стоимость проданной недвижимости меньше или равна 50 млн рублей. Когда стоимость определить невозможно, в расчет возьмут только площадь.
- На дату продажи имущества семье не принадлежит суммарно больше половины долей в другом жилье, общая площадь которого больше приобретаемого.
Важно, чтобы одновременно выполнялись все условия.
Продажа какого имущества освобождается от налога
На гаражи и автомобили право продажи без уплаты налога не распространяется.
Нюансы
Не имеет значения, как распределены доли в недвижимости в семье.
Владеть продаваемой квартирой может как один из супругов, так и оба. Допустим вариант, когда недвижка оформлена только на одного ребенка или всех детей.
Продажа квартиры на условиях, избавляющих от уплаты налога, не избавляет от обязательного декларирования, во всяком случае, пока. Поэтому, если в 2021 году, вы продали жилье в рамках описанной программы, не забудьте подать в ИФНС 3-НДФЛ, декларационная кампания — не за горами. Бланк, действующий для отчетов за 2021 год, и инструкцию по его заполнению, найдете в статье «Новая форма 3-НДФЛ за 2021 год — образец заполнения в 2022 году».