Site icon Блог Кадровика

Договор аренды и коронавирус

Марина Дмитриева

В период борьбы с коронавирусом для многих арендаторов недвижимости актуальным стал вопрос отсрочки или снижения арендных платежей. О доступных вариантах решения этих вопросов — в нашем материале.

Является ли коронавирус форс-мажором

Последствия коронавирусной эпидемии входят в число обстоятельств, расцениваемых как форс-мажорные (п. 1.3 приложения к Постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14), т. к. для участников уже действующего договора они являются фактором:

Наличие форс-мажора позволяет:

Для договора аренды означает, что можно:

Если у вас остались нерешенные вопросы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Отмена санкций при форс-мажоре закреплена на законодательном уровне, т. е. подлежит безусловному исполнению. В то время как изменение условия о размере оплаты зависит от согласия на него обеих сторон. Инициатором таких изменений выступает арендатор. И шанс получить согласие арендодателя на уменьшение суммы платежа у него есть, поскольку, в условиях чрезвычайности арендодатель, потеряв уже имеющегося арендатора, может не найти нового.

Проинформировать о наличии у арендатора форс-мажора арендодателя нужно как можно быстрее и обязательно в письменной форме. Факт возникновения форс-мажора придется подтвердить либо отсылкой к общедоступным нормативным актам, либо иными документами, имеющими значение для конкретного арендатора.

Отсутствие извещения от арендатора будет означать, что исходные условия договора его устраивают.

Важный нюанс — принадлежность имущества

При коронавирусе для договора аренды значимой стала принадлежность имущества, поскольку в связи с этой эпидемией законодательно определены:

Появление вышеуказанных документов привело к необязательности оформления заключения Торгово-промышленной палаты, свидетельствующего о наличии форс-мажора, для тех лиц, которые вправе воспользоваться новыми правилами (Письмо ТПП РФ от 07.04.2020 № Пр/0349).

Еще один (третий) вид собственности — частное жилье. В отношении него в связи с коронавирусом никаких новшеств в законодательстве не возникло. Поэтому здесь условия оплаты могут меняться только по договоренности сторон.

Изменение условий оплаты за федеральное имущество

Распоряжение Правительства № 670-р распространяется на субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в реестр таких субъектов, и относится к периоду апрель-июль 2020 года.

Арендная плата за эти месяцы может быть:

Особая оговорка сделана для субъектов малого и среднего предпринимательства, получающих поддержку по Постановлению Правительства РФ от 21.08.2010 № 645. Они все платежи, относящиеся к 2020 году, могут перенести на 2021 год.

Орган, распоряжающийся федеральным имуществом, обязан известить арендатора о возможности изменения условий договора и оперативно оформить дополнительное соглашение к этому договору при поступлении обращения от арендатора.

В отношении лиц, не входящих в число субъектов малого и среднего бизнеса, вопрос изменения условий оплаты за аренду федерального имущества собственник имущества будет рассматривать индивидуально, исходя из обстоятельств, изложенных в обращении арендатора.

Изменение платежей за коммерческую недвижимость

Возможность изменения условий оплаты за аренду коммерческой недвижимости установили для договоров, заключенных до введения в регионе особого положения, связанного с коронавирусом (п. 1 ст. 19 закона № 98-ФЗ). Арендодателей при этом обязали по обращению арендатора вводить отсрочку для платежей за 2020 год и разрешили (п. 2, п. 3 ст. 19 закона № 98-ФЗ):

Получить отсрочку смогут юрлица и ИП, ведущие деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса (п. 1 Требований, утвержденных Постановлением № 439). Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Входит в него деятельность в сферах:

Перечень пострадавших от коронавируса отраслей не окончательный, он периодически дополняется.

Отсрочка относится к платежам за период, начинающийся с даты введения особого положения в регионе и заканчивающийся 01.10.2020. Реализуется она так (п. 3 Требований, утвержденных Постановлением № 439):

Размер самой арендной платы можно снизить. При этом рекомендуется учитывать продолжительность законодательно установленного нерабочего периода и длительность времени фактического неосуществления деятельности арендатором (п. 2 Постановления № 439).

В конкретном регионе (муниципальном образовании) могут действовать дополнительные правила. В Москве, например, в отношении платы за аренду земли введены (Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП):

Арендатору, не отвечающему требованиям, гарантирующим предоставление отсрочки по арендной плате, можно обратиться к арендодателю с просьбой об изменении условий оплаты со ссылкой на форс-мажор.

Возможность снижения платы за аренду жилья

Проблемы материального характера в связи с коронавирусом возникли не только у юрлиц, но и у людей, арендующих жилье. На законодательном уровне особых правил для изменения заключенных ими договоров аренды не ввели. Поэтому возможность снижения или отсрочки арендной платы им следует обсуждать с арендодателем, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.

Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.

Не исключено, что арендодатель пойдет навстречу пожеланиям арендатора. Однако он не обязан это делать. Поэтому арендатору надо быть готовым к тому, что его предложения не будут приняты. Если же договоренность об изменениях достигнута, ее нужно оформить дополнительным соглашением к договору.

Подводим итоги

Exit mobile version