Законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ в НК РФ добавлена статья 403. С вступлением ее в силу с 01.01.2015 для недвижимости, по которой проведена кадастровая оценка, действуют свои правила расчета налогов. Как посчитать налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости? Доступны ли в 2019 году имущественные вычеты по НДФЛ при сделках с квартирами в кадастре? Узнайте из статьи.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она понадобилась?
Много платить налогов не нравится никому. Порядки, действовавшие на российском рынке недвижимости до недавнего времени, давали массу возможностей для некоторых махинаций.
Например, при купле-продаже недвижимости между физическими лицами, было «модно» проводить оплату наличными через банковскую ячейку. В нее закладывалась покупателем оговоренная сторонами сумма, а открыть ячейку мог уже продавец, предъявив в банк документы, подтверждающие передачу им объекта недвижимости покупателю. При этом сумма, прописанная в договоре купли-продажи, существенного значения не имела.
И этим вовсю пользовались. Так, в договоре могли прописать сумму в 2 млн руб., а в ячейку положить 5 млн руб. (реальную стоимость сделки). Выгода была обоюдная. Продавец уплачивал налог при продаже квартиры только с 2 млн руб. и имел право использовать налоговый вычет. То есть, имея документы на покупку этой квартиры по рыночной цене, мог вообще не платить налог. Покупатель же получал возможность уплачивать налог на имущество физлиц с купленной квартиры с суммы в 2 млн, а не в 5.
Чтобы прекратить подобные махинации и вывести из тени сделки с недвижимостью, был придуман механизм установления кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это определенная уполномоченными госструктурами стоимость объекта недвижимости, фиксируемая в специальном реестре — кадастре.
Стоимость эта должна быть близка к реальной рыночной (по которой может быть продан объект с аналогичными характеристиками в том же регионе). И именно эта стоимость должна применяться при расчете налогов — как на имущество, так и на доход от продажи.
То есть, в приведенном выше примере кадастровая стоимость могла бы быть установлена на уровне 4,5-5 млн руб. И именно из нее пришлось бы исходить сторонам сделки при расчете и уплате налогов.
Временные рамки применения кадастровой стоимости для налогов
Здесь нужно обратить внимание на еще одну норму — ст. 217.1 НК РФ, в которой прописаны случаи освобождения от уплаты налога при продаже имущества в зависимости от сроков владения. В 2016 году параметры освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости претерпели изменения. Они затронули и порядок расчета стоимости — по кадастру или нет — в зависимости от того, когда была приобретена недвижимость.
Временная отсечка — 01.01.2016. Критерий — дата приобретения недвижимости.
Если, например, квартира была приобретена до 01.01. 2016, но минимальный срок владения для льготы по НДФЛ не прошел, то сделка по продаже еще может быть посчитана по фактической стоимости. Если же квартира была куплена после 01.01.2016, и по ней установлена кадастровая стоимость, то налог следует считать по кадастру.
Как считать налог при продаже квартиры в кадастре?
Итак, кадастровая стоимость призвана не дать слишком занизить налог от продажи. Чтобы учесть различные житейские ситуации (например, квартиру нужно продать срочно и поэтому приходится делать скидку), в качестве базы для расчета берется не полная кадастровая стоимость, а 70% от нее. Поскольку кадастровая стоимость может пересматриваться, то за основу берется то значение, которое действовало на 1 января года, в котором квартира продана.
Поэтому, если вы указываете в документах на продажу квартиры цену, равную или выше 70% от кадастра (то есть примерно соответствующую рынку в вашем регионе) — нюансов налогообложения не возникнет. В типовой расчет НДФЛ с продажи квартиры пойдет стоимость, указанная в документах.
Иначе обстоит дело, если вы решили продать квартиру ниже 70% кадастровой стоимости. В этом случае для расчета НДФЛ по сделке придется взять не цену, что указана в документах, а 70% от кадастра.
Пример
Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года (после 01.01.2016) за 1 000 000 руб. А теперь срочно продаете ее в июне 2019 за 1 700 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 установлена в 2 500 000 руб.
70% от 2 500 000 = 1 750 000 руб.
Это превышает цену фактической продажи. Значит, для расчета НДФЛ вам нужно взять сумму дохода, равную 1 750 000 руб.
Положены ли вычеты при сделках по кадастровой стоимости?
По недвижимости, приобретенной в 2016 году и позднее, вычеты по НДФЛ положены такие же, как и по прочим сделкам.
Применение 70% кадастровой стоимости при продаже квартиры не лишает продавца права на вычет. По-прежнему имеются 2 варианта:
- Уменьшить налогооблагаемый доход 70% кадастровой стоимости квартиры на расходы по покупке этой квартиры. Для этого расходы нужно подтвердить документально.
- Уменьшить доход 70% кадастровой стоимости на лимитированный вычет 1 000 000 руб. Для случаев, когда расходов на покупку нет или подтвердить их не получается.
А как быть покупателю, решившему заявить имущественный вычет при покупке? Покупателю, купившему квартиру с кадастровой оценкой, для заявления имущественных вычетов следует исходить из фактической цены сделки. Для него имеет значение только та сумма, которую он в действительности потратил и может подтвердить налоговикам для получения вычета по НДФЛ.
Пример (продолжение)
Покупатель собирается заявлять за 2019 год имущественный вычет. Оперировать он может только суммой 1 700 000 руб., на которую у него документы и которую он заплатил за квартиру. Кадастровая стоимость, влияющая на ваш НДФЛ в данном случае покупателя не касается.
Подводим итоги
- При наличии у продаваемой квартиры кадастровой оценки продавцу следует рассчитывать НДФЛ, ориентируясь на 70% от кадастровой стоимости квартиры, установленной на 01 января того года, в котором состоялась сделка.
- Исчисление НДФЛ от кадастровой стоимости не влияет на право применять вычеты по НДФЛ как продавцу, так и покупателю.