Какой налог надо платить при продаже физлицом недвижимого имущества
Физлица при получении какого-либо дохода платят налог на доходы физических лиц или НДФЛ. В некоторых случаях налог с дохода удерживают лица, выплачивающие доход, а в некоторых — физлицам самим нужно следить за налогообложением операций.
Так вот обязанность по уплате налога с дохода от продажи недвижимости всегда лежит на самом физлице. Даже если имущество купит организация, она не должна удерживать налог из выплачиваемых гражданину сумм и перечислять его в бюджет. То есть физлицо должно само проверить, будет ли НДФЛ к уплате и надо ли сдавать декларацию (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).
В определенных случаях доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ. Начнем с этих ситуаций. Сразу скажем, что все нижесказанное касается физлиц, являющихся налоговыми резидентами РФ. Для нерезидентов – свои правила, о которых мы расскажем в самом конце.
Когда не придется платить налог с дохода от продажи жилой недвижимости
Таких ситуаций несколько. Освобождение зависит от суммы полученного дохода, от срока владения недвижимостью и еще от некоторых факторов.
Ситуация 1. Физлицо владело жильем не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Покажем минимальный срок владения в таблице.
|
Ситуация |
Минимальный срок владения |
Право собственности на объект было получено:
|
3 года |
| Жилье является единственным для продавца недвижимости | 3 года |
| Вся остальная жилая недвижимость | 5 лет |
Поясним, что такое единственное жилье. Жилье считается таковым, если на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности у физлица нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое физлицо и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Срок владения недвижимостью определяется с даты государственной регистрации права собственности на объект.
Отметим, что если физлицо продает жилье, полученных в собственность взамен освобожденного в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, то минимальный срок владения жильем включает в себя и срок нахождения в собственности освобожденного объекта недвижимости (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Ситуация 2. Недвижимость продает семья, имеющая не менее 2 детей, не достигших 18 лет (24 года – для обучающихся в образовательных организациях по очной форме). Кроме того, должны выполняться еще несколько условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку это отдельная тема для обсуждения, советуем ознакомиться с нашей статьей.
Ситуация 3. Доход от продажи жилой недвижимости не превышает 1 000 000 руб. (п. 4 ст. 229 НК РФ). В этом случае физлицо при любом раскладе может применить фиксированный имущественный вычет (мы скажем о нем ниже). И тогда налога к уплате не будет.
Когда не придется платить налог с дохода от продажи нежилой недвижимости
Речь идет о такой нежилой недвижимости как гаражи, офисы, дачные нежилые домики и т.д. По ней действуют другие правила. Освобождение от налога возможно в следующих ситуациях.
Ситуация 1. Физлицо владело имуществом 5 лет и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Ситуация 2. Доход от продажи недвижимости не превысил 250 000 руб. (п. 4 ст. 229 НК РФ). В этом случае можно применить фиксированный имущественный вычет – не более 250 000 руб. Поэтому налога в принципе возникнуть не должно.
С какого дохода придется платить налог при продаже недвижимости
Казалось бы, ответ очевиден. Доход – это сумма, которую физлицо получило за недвижимость (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако есть особое правило.
Если доход от продажи меньше, чем кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженная на коэффициент 0,7, то налог придется заплатить с суммы, которая равна: 0,7 × кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Ставка налога при продаже недвижимости
Доход облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Подача декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости
Если доход от продажи недвижимости освобождается от налога (например, в связи с тем, что физлицо владело имуществом более минимального срока владения), то и декларацию 3-НДФЛ сдавать не надо (п. 1, п. 4 ст. 229 НК РФ).
Во всех остальных случаях физлицо должно самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ за тот год, в котором продана недвижимость и получены деньги за нее.
Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (ст. 229 НК РФ).
Самое простое – заполнить декларацию в Личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Там большинство полей будет заполнено автоматически, программа сразу проверить правильность заполнения декларации и подскажет, чего не хватает.
За неподачу декларации грозит штраф, сумма которого зависит от суммы налога к уплате и числа месяцев просрочки. При этом минимальная сумма штрафа – 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).
Как уменьшить доход от продажи недвижимости
НК предусматривает 2 варианта уменьшения дохода на выбор физлица (п. 6 ст. 210, подп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вариант 1. Уменьшить доход на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества. Иными словами – на ту сумму, за которую физлицо ранее купило недвижимость.
Если жилье было получено при реновации, то вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
А вот если физлицо продает недвижимость, которую он ранее получил в дар или по наследству, то он может уменьшить доход от продажи (ст. 216, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- или на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении имущества;
- или на расходы дарителя (наследодателя) на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении.
Вариант 2. Уменьшить доход на фиксированный налоговый вычет:
- не более 1 000 000 руб. для жилой недвижимости;
- не более 250 000 руб. для иной недвижимости (гаражи, дачные домики и т.д.).
Этот вариант придется использовать в ситуации, когда нет расходов на покупку недвижимости, например недвижимость была приватизирована или получена в наследство от человека, который владел ею много-много лет.
Получить вычет по первому или по второму варианту можно только посредством подачи декларации 3-НДФЛ. При первом варианте придется подтвердить расходы на приобретение недвижимости (договор, акты, чеки на уплату денег). А во втором случае право на имущественный вычет никак подтверждать не нужно.
Когда платить налог от продажи недвижимости
Налог нужно перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ). Причем это надо сделать самостоятельно, то есть никакого уведомления или требования от налогового органа не поступит. Можно заплатить НДФЛ через Личный кабинет на сайте ФНС. После подачи декларации 3-НДФЛ там должна высветиться подлежащая уплате сумма налога.
За неуплату налога в срок будут начисляться пени (ст. 75 НК РФ).
Как платят налог при продаже недвижимости нерезиденты
Нерезиденты – это физлица, которые находились на территории РФ в течение 12 следующих подряд месяцев менее 183 дней. При этом налоговый статус при продаже недвижимости определяется по итогам года, в котором продана недвижимость (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 225 НК РФ).
Доходы нерезидента от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения (п. 17.1 ст. 217, п. 2– п. 4 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина от 18.03.2022 № 03-04-05/20752):
- по жилой недвижимости – в ситуациях 1 и 2;
- по нежилой недвижимости – в ситуации 1.
Освобождение по сумме дохода для нерезидентов не применимо.
Если доход облагается НДФЛ, то нерезиденты должны подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно заплатить налог в те же сроки, что и резиденты. При этом применяется ставка не 13%, как у резидентов, а 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). Кроме того, нерезидент не может уменьшить доход на стоимость приобретения имущества или применить фиксированные налоговые вычеты, поскольку у нерезидентов нет права на налоговые вычеты (п. 1, 4 ст. 220, п. 3 ст. 224 НК РФ; Письмо Минфина от 25.02.2016 № 03-04-05/10362).
Также следует иметь в виду, что международными договорами может быть установлен иной порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости на территории РФ (п. 1 ст. 7 НК РФ).