В каком размере можно получить имущественный вычет при продаже нескольких объектов недвижимости? На практике бывают случаи, когда в одном году человек продает несколько квартир, или дом и квартиру или дом с земельным участком и т.д. Как в такой ситуации быть с налоговым вычетом? Правильный ответ – в статье.
Уменьшаем доход
Продажа имущества физическими лицами подлежит обложению НДФЛ. Заплатить налог должны не только резиденты, но и люди, не имеющие статус российского налогового резидента. Главное, чтобы реализуемое имущество находилось на территории России.
Очевидно, что наличие у человека недвижимости связано с понесенными когда-то расходами. Вследствие этого налоговое законодательство предусматривает специальный имущественный налоговый вычет, которым можно воспользоваться при продаже собственности. Есть два варианта уменьшить налоговые отчисления:
- воспользоваться фиксированной суммой вычета (1 000 000 руб. или 250 000 руб. в зависимости от того, какой объект реализуется);
- вычесть из доходов сумму расходов на приобретение объекта.
Выбор способа уменьшения налоговой базы остается за налогоплательщиком. Применить одновременно оба способа нельзя.
Два объекта
Если человек продает квартиру, дом или комнату, то вопросов обычно не возникает. А как быть с имущественным вычетом при продаже нескольких объектов недвижимости в 2019? Все зависит от того в один момент времени или с неким временным промежутком продается недвижимость. Если реализация разнесена во времени, то никаких проблем не возникает. По каждому объекту налогоплательщику полагается отдельный налоговый вычет.
Сложности возникают, когда несколько объектов недвижимости продаются одновременно. В такой ситуации все зависит от формулировок договора. Получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов недвижимости на каждый актив удастся, если в договоре выделена стоимость каждого из них.
Объясняется это тем, что вычет по закону предоставляется на каждый вид имущества. Если же указать общую цену, то это будет классифицироваться, как продажа одного объекта. Значит, и вычет будет предоставлен только один. Налоговый кодекс не позволяет выделять стоимость каждого объекта купли-продажи из общей договорной стоимости расчетным путем. Такой вывод делают чиновники (письмо Минфина России от 21.03.2013 № 03-04-05/7-262).
Неправильное составление договора может обернуться большими налоговыми потерями. Вычет при продаже нескольких объектов недвижимости можно получить в сумме только 1 000 000 руб. даже если один из объектов находится в собственности более трех лет.
Например, может сложиться классическая ситуация: продажа жилого дома с земельным участком по одному договору общей суммой. Если дом оформлен в собственность менее 3 лет назад, а участок находится во владении больше 3 лет, то освобождение от уплаты НДФЛ по участку получить не удастся, несмотря на долгий срок владения. Переплаты налога можно было бы избежать, если указать в договоре отдельную стоимость объектов недвижимости.
Таким образом, на каждый реализуемый объект лучше составить собственный договор. Если договор один, то в нем нужно указать реализуемые объекты и цену каждого из них. Как быть, если договор уже составлен и имущество реализовано? Чтобы не переплачивать налоги, можно составить дополнительное соглашение к нему, указав в нем стоимость каждого вида имущества.