Договор аренды и коронавирус

В период борьбы с коронавирусом для многих арендаторов недвижимости актуальным стал вопрос отсрочки или снижения арендных платежей. О доступных вариантах решения этих вопросов — в нашем материале.

Является ли коронавирус форс-мажором

Последствия коронавирусной эпидемии входят в число обстоятельств, расцениваемых как форс-мажорные (п. 1.3 приложения к Постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14), т. к. для участников уже действующего договора они являются фактором:

• исключительным;
• непредвиденным;
• непредотвратимым:
• не зависящим от воли сторон.

Наличие форс-мажора позволяет:

• избавиться от санкций за неисполнение условий договора (п. 3 ст. 401 ГК РФ);
• пересмотреть условия, предусмотренные договором.

Для договора аренды означает, что можно:

• обойтись без наказания за задержку платежей;
• договориться о снижении платы.

Отмена санкций при форс-мажоре закреплена на законодательном уровне, т. е. подлежит безусловному исполнению. В то время как изменение условия о размере оплаты зависит от согласия на него обеих сторон. Инициатором таких изменений выступает арендатор. И шанс получить согласие арендодателя на уменьшение суммы платежа у него есть, поскольку, в условиях чрезвычайности арендодатель, потеряв уже имеющегося арендатора, может не найти нового.

Проинформировать о наличии у арендатора форс-мажора арендодателя нужно как можно быстрее и обязательно в письменной форме. Факт возникновения форс-мажора придется подтвердить либо отсылкой к общедоступным нормативным актам, либо иными документами, имеющими значение для конкретного арендатора.

Отсутствие извещения от арендатора будет означать, что исходные условия договора его устраивают.

Важный нюанс — принадлежность имущества

При коронавирусе для договора аренды значимой стала принадлежность имущества, поскольку в связи с этой эпидемией законодательно определены:

• Порядок отсрочки и отмены платежей за арендуемую федеральную собственность (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р).
• Требования по предоставлению отсрочки и изменению размера платы по коммерческой недвижимости, находящейся в региональной, муниципальной или частной собственности (ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений…» , Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439). Собственники имущества получили право дополнять эти требования своими правилами, не ухудшающими общеустановленные (п. 5 Постановления № 439), и рекомендацию руководствоваться порядком, введенным для объектов федерального уровня (п. 4 Распоряжения № 670-р).

Появление вышеуказанных документов привело к необязательности оформления заключения Торгово-промышленной палаты, свидетельствующего о наличии форс-мажора, для тех лиц, которые вправе воспользоваться новыми правилами (Письмо ТПП РФ от 07.04.2020 № Пр/0349).

Еще один (третий) вид собственности — частное жилье. В отношении него в связи с коронавирусом никаких новшеств в законодательстве не возникло. Поэтому здесь условия оплаты могут меняться только по договоренности сторон.

Изменение условий оплаты за федеральное имущество

Распоряжение Правительства № 670-р распространяется на субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в реестр таких субъектов, и относится к периоду апрель-июль 2020 года.

Арендная плата за эти месяцы может быть:

• отменена, если деятельность субъекта связана с авиа- или автоперевозками, деятельностью аэропортов, сферами культуры, организации досуга и развлечений, физкультуры и спорта, туризма, гостиничного бизнеса, общепита, дополнительного и негосударственного образования, организации конференций и выставок, бытовых услуг;
• уплачена в более поздние сроки, выбранные арендатором, но не позже 31.12.2021.

Особая оговорка сделана для субъектов малого и среднего предпринимательства, получающих поддержку по Постановлению Правительства РФ от 21.08.2010 № 645. Они все платежи, относящиеся к 2020 году, могут перенести на 2021 год.

Орган, распоряжающийся федеральным имуществом, обязан известить арендатора о возможности изменения условий договора и оперативно оформить дополнительное соглашение к этому договору при поступлении обращения от арендатора.

В отношении лиц, не входящих в число субъектов малого и среднего бизнеса, вопрос изменения условий оплаты за аренду федерального имущества собственник имущества будет рассматривать индивидуально, исходя из обстоятельств, изложенных в обращении арендатора.

Изменение платежей за коммерческую недвижимость

Возможность изменения условий оплаты за аренду коммерческой недвижимости установили для договоров, заключенных до введения в регионе особого положения, связанного с коронавирусом (п. 1 ст. 19 закона № 98-ФЗ). Арендодателей при этом обязали по обращению арендатора вводить отсрочку для платежей за 2020 год и разрешили (п. 2, п. 3 ст. 19 закона № 98-ФЗ):

• менять размер арендной платы в течение 2020 года неоднократно;
• арендаторам требовать снижения платежей-2020 при невозможности использования имущества из-за эпидемии.

Получить отсрочку смогут юрлица и ИП, ведущие деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса (п. 1 Требований, утвержденных Постановлением № 439). Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Входит в него деятельность в сферах:

• авиа- и автоперевозок;
• культуры, организации досуга и развлечений;
• физкультурно-оздоровительной;
• туризма;
• гостиничного бизнеса;
• общепита;
• дополнительного и негосударственного образования;
• бытовых и стоматологических услуг.

Отсрочка относится к платежам за период, начинающийся с даты введения особого положения в регионе и заканчивающийся 01.10.2020. Реализуется она так (п. 3 Требований, утвержденных Постановлением № 439):

• в период действия особого положения платежи не осуществляются;
• в период от даты снятия особого положения до 01.10.2020 платежи делаются в половинном размере;
• накопившийся за время отсрочки долг полностью гасится в 2021-2023 годах;
• никакие меры ответственности по отсрочке не применяются;
• дополнительные платежи не вводятся;
• в отношении платы за коммунальные услуги отсрочка не действует, если арендодатель в период особого положения делает такие платежи.

Размер самой арендной платы можно снизить. При этом рекомендуется учитывать продолжительность законодательно установленного нерабочего периода и длительность времени фактического неосуществления деятельности арендатором (п. 2 Постановления № 439).

В конкретном регионе (муниципальном образовании) могут действовать дополнительные правила. В Москве, например, в отношении платы за аренду земли введены (Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП):

• Освобождение от нее для юрлиц и ИП, работающих в ряде сфер, пострадавших от коронавируса. Период освобождения в зависимости от конкретной сферы деятельности увязывается либо с месяцами приостановления деятельности, либо с промежутком времени от 01.03.2020 до даты прекращения действия особого режима (но не ранее 01.07.2020).
• Беспроцентная отсрочка до 31.12.2020 по платежам за 2 квартал 2020 года. Она действует для объектов социально-культурного, коммунально-бытового, масштабного инвестиционного назначения.

Арендатору, не отвечающему требованиям, гарантирующим предоставление отсрочки по арендной плате, можно обратиться к арендодателю с просьбой об изменении условий оплаты со ссылкой на форс-мажор.

Возможность снижения платы за аренду жилья

Проблемы материального характера в связи с коронавирусом возникли не только у юрлиц, но и у людей, арендующих жилье. На законодательном уровне особых правил для изменения заключенных ими договоров аренды не ввели. Поэтому возможность снижения или отсрочки арендной платы им следует обсуждать с арендодателем, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.

Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.

Не исключено, что арендодатель пойдет навстречу пожеланиям арендатора. Однако он не обязан это делать. Поэтому арендатору надо быть готовым к тому, что его предложения не будут приняты. Если же договоренность об изменениях достигнута, ее нужно оформить дополнительным соглашением к договору.

Подводим итоги

• Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
• При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
• Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.