Часто бывает так, что человек или семья новую квартиру покупает, а старую продает (в том числе, чтобы покрыть стоимость новой). Все шире рекламируется квартирная система trade-in, когда старая квартира отдается продавцу-застройщику в счет части стоимости новой. А что с подоходным налогом при такой продаже квартиры в 2019 году? Работают ли в данной ситуации вычеты? И как их можно применять? Что с заполнением декларации 3-НДФЛ при покупке квартиры и при продаже квартиры в одном и том же году? Обо всем об этом ─ в нашей статье.
Самое распространенное заблуждение
Большинство тех, кто не сталкивается часто с тонкостями налогового законодательства, рассуждают примерно так: «Я купил новую квартиру за 4 миллиона и продал старую за 3 миллиона. Я потратил больше, чем получил. Значит, прибыли у меня нет и налог платить не надо».
Такое умозаключение ─ ошибка. Дело в том, что действующее налоговое законодательство разделяет операции по продаже жилой недвижимости и по ее покупке. Продажа одной квартиры ─ отдельно, покупка другой квартиры ─ отдельно. И по каждой сделке предусмотрен свой порядок расчета налога и применения налогового вычета.
То есть при покупке и при продаже квартиры с 2016 года подоходный налог (правильно его теперь называть НДФЛ) будет посчитан по-разному.
Есть только одно исключение из рассказанного выше ─ когда в течение года купили и продали одну и ту же квартиру. Тогда, действительно, имея документы по расходам на покупку, под налогообложение можно ставить разницу между продажной и покупной ценой.
Как считается налог с продажи в 2019 году?
Тут, в первую очередь, важен срок владения квартирой. Если он достаточный, чтобы получить освобождение от расчета налога вообще, то вопрос с декларированием и уплатой НДФЛ по продаже снимается.
Если же сроки владения меньше, чем нужно, чтобы не платить НДФЛ ─ то при исчислении налога можно воспользоваться вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ.
Чтобы было понятнее, процитируем соответствующий подпункт статьи: продавая квартиру, доход от которой должен быть обложен НДФЛ, вы «вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных … и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».
Важнее всего тут слово «этого». Включить в вычет можно только расходы по тому же имуществу, которое продается. Второй по важности момент ─ подтверждение расходов. Надо не только иметь на руках документы по сделке (покупке), но суметь доказать, что вы действительно произвели оплату.
Если с таким подтверждением возникли проблемы ─ есть еще один вариант. Полученный от продажи недвижимости доход можно уменьшить на 1 000 000 рублей (не больше). Действие тоже предусмотрено ст. 220 НК РФ.
Какой вычет при покупке квартиры?
Если после продажи одной квартиры в том же году покупается другая ─ надо рассмотреть применение еще одного вычета ─ имущественного.
Для начала необходимо понять, имеете ли вы право на такой вычет . Если да ─ то можно дальше разбираться, как рассчитать налог при продаже одной квартиры и сразу покупке другой.
Нужно рассматривать по отдельности каждый вид дохода и полагающиеся вычеты.
Нужно рассматривать суммарно общий годовой доход и налог, получившийся к уплате.
Представим алгоритм схематично:
В схеме показаны только доходы, по которым НДФЛ 13%, т. к. только при них возможно применение социальных и имущественных налоговых вычетов. Если в году были какие-то еще доходы, с другими налоговыми ставками, то по ним понадобится отдельный расчет и отдельное включение в декларацию.
Пример
Гражданин в 2017 году получил по наследству однокомнатную квартиру. В 2018 году он ее продал за 2 500 000 руб. и приобрел с доплатой двухкомнатную за 3 000 000 руб. у застройщика. По рекламной акции застройщика он выиграл при покупке встроенную кухню за 100 000 руб. Имущественным налоговым вычетом до этого не пользовался.
За 2018 год гражданин заработал:
- Зарплату 720 000 руб ─ с нее удержан НДФЛ работодателем.
- Выплаты по договорам ГПХ ─ 80 000 руб., с них удержан НДФЛ заказчиками.
Сначала разберемся с НДФЛ 13%:
Обратите внимание на выделенную красным сумму имущественного налогового вычета! Доход от продажи квартиры является доходом, облагаемым по ставке 13%. Его можно учитывать при расчете размера заявляемого имущественного вычета (размер не может превышать полученных за год доходов).
Таким образом, в нашем примере получается взаимозачет налогов и вычетов при продаже одной квартиры и покупке другой. И с учетом того, что часть НДФЛ уже уплатили налоговые агенты, появился налог к возмещению.
Теперь вспомним про приз от застройщика. Такие призы (полученные от участия в рекламных и стимулирующих продажи мероприятиях) облагаются НДФЛ по ставке 35%. Поэтому ни в каких расчетах с вычетами не участвуют и должны считаться и уплачиваться отдельно.
А итоговая сумма НДФЛ по расчетам с бюджетом составит:
НДФЛ 13% + НДФЛ 35% = (─ 65 000) + 35 000 = ─ 30 000 руб. (все-таки к возмещению из бюджета).
Несколько слов про trade-in квартиры
Схема, при которой старую квартиру используют при расчетах за новую является новацией для российского рынка недвижимости. Строительные компании, рекламирующие trade-in, зачастую имеют ввиду немного другое.
Они либо заключают договор с риэлторскими конторами, либо заводят у себя риэлторский отдел, который и будет продавать вашу квартиру обычным порядком, третьим лицам. С одной стороны вам будет проще, т. к. вы не будете заниматься продажей самостоятельно. С другой ─ квартира наверняка будет продана по цене ниже среднерыночной.
С точки зрения расчета какой налог надо платить при продаже одной квартиры и сразу покупке другой ─ вопросов не возникает. У вас будут типовые документы и на продажу старой квартиры и на покупку новой. И их вы и будете прикладывать к декларации 3-НДФЛ для налоговой (образец 3-НДФЛ при покупке квартиры с продажей другой можно увидеть здесь).
Но иногда встречаются сделки, действительно соответствующие принципу trade-in: когда вашу старую квартиру забирает сам застройщик в счет погашения стоимости новой. И здесь новоселу следует быть очень внимательным при оформлении документов. Нужно, чтобы в них ясно была обозначена цена, по которой вы отдаете квартиру (цена продажи), и имелись подтверждения того, что вы эту цену оплатили.
Если в документах не будет цены (а на деле она, скорее всего, тоже будет пониже рынка) ─ вам придется поставить в доход от продажи рыночную стоимость продаваемой квартиры. Плюс стоимость придется где-то взять и подтвердить расчет для налоговиков.
Если у вас будет только акт приема-передачи ─ вам опять-таки будет сложно подтвердить полную оплаченную стоимость новой квартиры для заявления имущественного вычета.
На сегодняшний день существуют несколько «хитростей». Например, к акту приема-передачи оформляется вексель с суммой, за которую передается старая квартира. Продавец предъявляет этот вексель в бухгалтерию застройщика для погашения. Застройщик оформляет внесение средств в счет оплаты новой квартиры и выдает покупателю чек (реже ордер) на указанную в векселе сумму.
При покупке новой квартиры не на одного человека, а, к примеру, на семью, при покупке в ипотеку, есть дополнительные тонкости получения имущественного налогового вычета.
Их тоже надо учитывать.