Разберем, какие преференции положены при покупке жилья в ипотеку и своевременной оплате ипотечных процентов. Разъясним наиболее часто возникающие вопросы по возврату налога с таких процентов. А также укажем, где найти образцы 3-НДФЛ для ипотечников, заявляющих вычеты по НДФЛ.
Почему ипотечный кредит сегодня популярен?
Все больше граждан приобретают жилую недвижимость с помощью ипотечного кредитования. На это влияет и проводимая государством политика стимулирования таких приобретений: регулируется законодательная база, снижаются риски мошенничества и срыва сделок, задается отрицательный тренд ипотечным ставкам, компенсируется налог на доходы физических лиц, вложившихся в новое жилье.
Налог на доходы физлиц может уплачиваться по разным ставкам (в зависимости от вида дохода). Однако вычеты можно получить только из доходов, которые облагаются по «базовой» ставке 13%.
Подробнее о том, как на практике осуществить возврат при приобретении жилья, читайте здесь.
Купили квартиру (дом) в ипотеку — какой налог можно вернуть?
В случае приобретении объекта жилой недвижимости (квартиры или дома) в ипотеку можно получить 2 налоговых вычета: по самой покупке и по уплаченным банку ипотечным процентам.
Законодательство в данной области изменялось в 2014 году по обоим вариантам вычетов, поэтому желающим вернуть налог следует обращать внимание как на дату регистрации самой сделки с недвижимостью, так и на дату заключения договора ипотечного кредитования.
|
Вычет |
Оформление прав до 01.01.2014 |
Оформление прав после 01.01.2014 |
| Имущественный вычет при покупке (строительстве) объекта жилой недвижимости |
|
|
| Вычет по процентам по ипотечному кредиту |
|
|
Помимо вопросов, связанных с общим порядком возврата налога, у людей возникают и индивидуальные вопросы, связанные с их конкретной ситуацией. Ответы на самые распространенные, касающиеся покупки жилья в ипотеку, мы приведем далее.
Больше нюансов, касающихся размера процентов по ипотечным договорам, смотрите в этой статье.
Можно ли вернуть налог по процентам по договору ДДУ?
Возврат уплаченных ипотечных процентов по договору долевого участия (ДДУ) возможен на таких условиях:
- Договор ипотечного кредитования заключен в установленной форме с кредитором, имеющим право на деятельность по выдаче подобных кредитов.
- Договор доли в строительстве оформлен в соответствии с законодательством.
- Уже оформлен акт передачи покупаемой доли от застройщика (например, акт передачи готовой квартиры).
Для того чтобы начать предъявлять к вычету ипотечные проценты по ДДУ, не требуется завершать госрегистрацию готового объекта недвижимости. Достаточно документов, подтверждающих факт приема-передачи объекта дольщику от застройщика.
Бывает так, что ДДУ заключен на совсем ранних этапах стройки, однако уже с привлечением ипотеки. То есть до получения заветного акта проходит год-другой, а то и дольше. При этом надлежащим образом возвращается кредит и платятся проценты дольщиком. Можно ли дольщику требовать вычет за годы, предшествующие передаче квартиры от застройщика? Да, можно. В пределах установленных законом лимитов.
Пример 1
Сидоров П. П. заключил ДДУ на покупку квартиры в 2016 году в строящемся доме на стадии котлована. 50% стоимости он оплатил сам, а вторые 50% получил по ипотеке. Дом был достроен в декабре 2018, и застройщик сразу оформил акты приема-передачи квартир дольщикам для начала отделки. Госрегистрация прав собственности еще не прошла.
С 2016 года Сидоров П.П. оплатил 1 200 000 рублей процентов банку по ипотечному договору, что подтверждают выданные банком справки. Установленный с 2014 года лимит в 3 000 000 рублей не превышен.
Сидоров П.П. в начале 2019 имеет право на вычет по всей сумме процентов, оплаченной им в период с даты заключения договора ипотеки: за 2016, 2017 и 2018 годы на сумму 1 200 000 рублей (при соблюдении прочих названных выше условий).
Если есть право сразу на 2 вычета — обязательно ли заявлять их одновременно?
При покупке жилой недвижимости в ипотеку возможна и обратная ситуация — когда и договор ипотеки уже заключен и оплачивается, и право собственности уже оформлено. То есть, одновременно есть право на 2 вычета: имущественный (по покупке) и по ипотечным процентам.
При этом общая сумма, которую можно вычитать, получается достаточно большой. И далеко не всегда у гражданина есть подходящая сумма годового дохода, чтобы весь этот вычет сразу использовать. Вот и начинают счастливые обладатели новых квартир задаваться вопросами: обязательно ли предъявлять вычет по приобретению и вычет по процентам сразу? Не «сгорит» ли вычет по процентам, если его сразу не заявить?
Разберемся со всеми деталями. Исходя из условий предоставления вычета по процентам, как они прописаны в НК РФ в 2019 году, само по себе право на его получение каким-либо временным интервалом не обусловлено. То есть, заявлять вычет по процентам по ипотеке одновременно с имущественным вычетом необязательно.
Сначала можно полностью использовать основной вычет (по покупке), а затем уже заявлять вычет по процентам, уплаченным по ипотечному договору. Причем за весь период действия и оплаты кредита. Главное, чтобы соблюдалось условие приема-передачи объекта, имелись необходимые подтверждения суммы от банка, а сама сумма не превышала установленный лимит, о котором мы рассказали выше.
Пример 2
Кузнецов А. А. в 2017 году приобрел в ипотеку готовую квартиру стоимостью 4 млн руб. Доход Кузнецова А. А. за 2017 год составил 1,5 млн руб. В 2018 году Кузнецов может запросить возврат НДФЛ только по имущественному вычету по покупке квартиры. При этом положенная ему сумма вычета составит 1,5 млн руб. (не более размера дохода по ставке 13%). Оставшаяся сумма 500 000 руб. (2 000 000 — 1 500 000) основного вычета перейдет на следующий год.
Допустим, в 2018 году доход Кузнецова А. А. составил 1,7 млн. руб. А процентов по ипотеке было уплачено: в 2017 — 300 000 руб., в 2018 — 600 000 руб. За 2018 он может заявить к вычету:
500 000 руб. (остаток вычета по покупке) + 900 000 руб. (проценты за 2017 и 2018) = 1,4 млн руб.
Какой вычет можно получить при рефинансировании ипотечного кредита?
Снижение ипотечных ставок ведет к тому, что те, кто взял кредит ранее по более высокой ставке, стремятся уменьшить кредитную нагрузку, переведя кредит в другой банк на более выгодных для себя условиях. Это называется рефинансированием кредита. По сути – новый банк (назовем его Банк 2) гасит кредит перед первым банком, выдавшим ипотеку (Банком 1), и оформляет новый кредит на сумму, погашенную Банку 1. На новых, более привлекательных для ипотечника, условиях. При этом купленная недвижимость выводится из залога у Банка 1 и переходит в залог Банку 2.
Возможно ли при рефинансировании получить вычет процентов по ипотеке? Да. Причем по обоим кредитам. Подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит ограничений, касающихся количества оформленных ипотечных кредитов. Единственное ограничение — максимально возможная сумма вычета.
Таким образом, право на вычет по ипотечным процентам имеется по кредитам, выданным обоими банками по одному и тому же объекту (квартире или дому).
Пример 3
Петров В. В. купил квартиру в 2016 году за 2,5 млн руб. Одну часть суммы 0,5 млн руб. внес сам, в качестве первоначального взноса, а на 2 млн руб. получил ипотечный кредит в Банке 1 по ставке 11% годовых. В 2016-2017 годах Петров В. В. использовал право на вычет по покупке квартиры. В 2018 году он рефинансировал остаток кредита — заключил новый договор с Банком 2 по ставке 8% годовых.
Всего Петров В.В. оплатил процентов по ипотеке:
Банку 1:
- в 2016 году — 100 000 руб.,
- в 2017 году — 200 000 руб.,
- в 2018 году — 50 000 руб.
Банку 2:
- в 2018 году — 70 000 руб.
К вычету на возврат НДФЛ за 2018 год Петров В.В. может заявить:
100 000 + 200 000 + 50 000 + 70 000 = 420 000 рублей.
Надо ли заявлять вычет по ипотечным процентам ежегодно?
Специфика процентного вычета в том, что он возможен только с подтверждением факта уплаты процентов банку. При этом размер процентов, уплаченных за один год, может быть не очень велик при невысокой процентной ставке.
Стандартный платеж по кредиту состоит из двух частей: оплаты (возврата) части самого кредита и оплаты процентов за пользование кредитными средствами, начисленных на дату платежа. К вычету принимаются только проценты. Сам по себе возврат кредита никаких налоговых преференций не предусматривает.
Поэтому оптимальным может быть вариант «копить» сумму процентов на вычет в течение некоторого промежутка времени (например, нескольких лет). Допускается ли такое? Да, вполне.
Пример 4
Продолжим ситуацию из примера 3. Пусть наш Петров В. В. в 2019 году заплатит 80 000 руб. процентов по своему ипотечному кредиту. И других прав на вычет у него не будет. Тогда сумма налога к возврату за 2019 году будет 80 000 * 13% = 10 400 рублей.
Если Петров В.В. не хочет тратить время и усилия на возврат этой суммы только за 2019 год, он может этого не делать. Он может продолжать выплачивать проценты далее, в 2020 году. А по истечении 2020 года еще раз просчитать сумму НДФЛ к возврату и принять решение — подавать ли на вычет за 2019 и 2020 суммарно.
Квартиру купила семейная пара — что с процентами по ипотеке?
Если квартиру или дом купили супруги — правила заявления вычета по ипотечным процентам также имеют свои особенности. О них мы подробно рассказывали здесь.
Здесь мы отметим только, что за исключением порядка распределения вычета между супругами, к таким процентам применимы все прочие правила заявления вычета, изложенные выше.
- С образцом заполнения декларации 3-НДФЛ по рассмотренным в статье ситуациям можно ознакомиться в статье «Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при покупке квартиры: образец».
- О том, как действовать в других нестандартных случаях, возникающих при возвратах НДФЛ по покупке квартиры (дома), расскажет статья «Нюансы имущественного вычета в 2019 году».